- 18.02.2021
- Finans
Arsa Değerlemesi
Arsa, kullanıma hazır, sınıflandırılmış, kamu hizmetleri ve erişim gibi iyileştirmelerle imara uygun hale getirilmiş arazidir.
- Ayrıştırılma / Ayrı Değerlendirilme Nedenleri
- Maliyet Hesaplanması
- Değer Biçilebilme Ve Vergilendirilme
- İstimlak Bedeli
- Gelirlerin Aktifleştirilmesi
- En Yüksek Ve En İyi Kullanımın Tespiti
Maliyet Hesaplama
Maliyet hesaplama değerlemede kullanımı ayrıştırılmış arsa değerlemesinin birincil nedenidir ,çünkü arsa değeri yapılan iyileştirmelerden ayrılmalıdır
Maliyet hesaplamadaki iyileştirme genellikle yapıları ifade eder
Yeni yapılan iyileştirmelerin maliyeti – iyileştirmelerin amortismanı + arsa değeri = emlak değeri
Değer Biçme ve Vergilendirme
Yapısal değişikliklerin arsa üzerindeki değişikliklerden ayrılması
Birçok devlette vergilendirme kolaylığı ve buna bağlı olarak gelir vergisinin gerçek değerinin saptanması
En Yüksek ve En İyi Kullanım
Kişilerin ihtiyaçları en çok istenen mülk çeşidini tanımlayacaktır.
Bunu belirlerken ve analizi yaparken eksperler 4 testi yerine getirmek zorundadır.
- Fiziksel olarak mümkün olmalıdır
- Yasal izin olmalıdır
- Finansal (veya ekonomik) olarak uygulanabilir olmalıdır
- Azami şekilde verimli olmalıdır
- Kullanım fiziksel olarak mümkün olmalıdır
. Alanın kullanımını büyüklüğü
. Alanın şekli ve topografisi
. Alt yapı hizmetleri
. Alan daha büyük bir parselin bir parçası
- Kullanım için yasal izin olmalıdır
. Bir yasaklama mı içeriyor
- Doğal afet bölgesi mi? (deprem, heyelan, nehir yatağı)
- Îmar yönetmeliklerine mi aykırı
- izin verilen yapı çeşitleri
. izinli kullanım/kullanım izni
. bina büyüklüğü ve yüksekliği ile ilgili kısıtlamalar
. izin verilen yoğunluk
- Kullanım finansal olarak mümkün olmalıdır
- Kullanım azami şekilde verimli olmalıdır
ARSANIN VERİSEL OLARAK TANIMLANMASI VE ANALİZİ
Konu doğru tespit ve tarif edildikten sonra, ayrıntılı olarak analiz edilmedilir
Arsanın önemli özellikleri;
- Büyüklüğü
- Bloktaki pozisyonuna göre konumu
- Hizmetler
- İlaveler
- Bulunduğu toprağın tipi
- Sel ya da deprem bölgesinde olup olmadığı
- Etrafındaki imar durumları
Çevresel Kaygılar
Önemli olan mülkün değerini etkileme olasılığı olan potansiyel ya da gerçek çevresel etkenlerin belirlenmesidir
Eksper tüm çevresel etmenleri ve bunlarla ilgili yasaları bilecek durumda olamayabilir, bu yüzden bunları not almalı ve değerlendirme sürecinde ve ya raporunda belirtmelidir
Not edilebilecek bazı unsurlar:
- Ufak göller, göller, göletler,dereler ve diğer su kaynakları
- Yüksek gerilim hatları, baz istasyonları
- Su borularının veya kanallarının çevresindeki yalıtım
- Duman, sis veya hava kaynaklı diğer koşullar
- Eski yapıdan kalan kalıntılar veya eskiden yapı olduna dair kanıt
- Çöplük Alan
ARSA DEĞERLEME YÖNTEMLERİ
- Satış karşılaştırma yöntemi
- Tahsis yöntemi
- Çıkarma yöntemi
- Geliştirme ve satmak için bölgelere ayırma
- Toprak kirası aktifleştirme yöntemi
- Toprak fazlalığı yöntemi
Satış Karşılaştırma Yöntemi
Benzer boş arsaların satışları analiz edilir ve karşılaştırılır. Düzenlemeler yapıldıktan sonra eksper konu olan arsa için tahmini bir değer belirler.
Satış karşılaştırma yönteminde imarlı mülklerle imar almamış arsaların değerlendirmesinde belirgin farklılıklar yoktur
Arsa değerlemesinde en güvenilir yöntem satış karşılaştırma yöntemidir
Örnek: Eksper 81 numaralı arsa için değerlendirme yapacaktır. Bu arsaya çok benzer 78 numaralı arsa yakın bir tarihte 28.000 TL’ye satılmıştır. Fakat 81 numaralı arsa göl manzarasına sahiptir ve yapılan araştırmada bu durumun değeri 10.000 TL arttırdığı fark edilmiştir. Buna göre karşılaştırma yapılacak olan 78 numaralı arsanın satış değeri 38.000 TL olmaktadır.
Geçen seneden bu yana incelenen arsa %12 veya 4.560 TL daha değerlenmiştir
Yer olarak değerlenecek arsanın yeri %10 veya 3.800 TL daha iyidir.
Fiziksel özellikler olarak değerlenecek arsa %15 veya 5.700 TL daha kötü durumdadır.
Tahsis Yöntemi
Bu yöntemde imarlı bir mülkün yüzdesi veya oranı olarak ele alınır.
Bu yöntem bireysel mülk farklılıklarını değerlendiremediğinde zayıf kalır
Örnek: Yüksek değerlikli bir bölgede mülk arsa oranı 3-1 ise ve mülk 347.000 TL gibi bir değere sahipse bu mülkün sahip olduğu arsa değeri 86.750’dir
Çıkarma Yöntemi
Tüm imar masrafları satış fiyatından çıkarılır ve kalan miktar arsa değerine verilir.
Karşılaştırma için çok az satış olan durumlarda mülkün değerini belirlemek için işe yarayabilir.
Örnek olarak satış fiyatının 178.000 TL tüm imar maliyetlerinin 129.000 TL olduğu bir durumda arsa değeri 49.000TL’dir
Geliştirme Ve Satmak İçin Bölgelere Ayırma
Çok birikimli bir gelişmenin bir parçası, toplu konutların yapımında ve satımında kullanılır.
Müteahhit ve girişimci karı da dahil olmak üzere tüm masrafları değerlendirmeye alır.